「と」で始まる不動産用語

等価交換 (トウカコウカン)

土地所有者が土地を提供し、事業協力者がそこに区分所有建物を建築し、提供した土地と等価の区分所有権を交換すること。
マンションを等価交換で建て替える際で考えると、

  1. 区分所有者全員がいったん土地を事業協力者(デベロッパーや住宅供給公社など)に譲渡する
  2. 事業協力者は、その土地にマンションを建てる
  3. 区分所有者は、自分が提供した土地と等価の専有部分を取得する

という流れになる。

容積率に余裕がある際は、もとの土地所有者分以外に、一般分譲できる住戸(保留床という)を作って事業協力者が販売し、その売却価格を建設費用に充てる。
保留床が多ければ、もとの土地所有者が余分に費用を出さなくても新しいマンションが建てられる。

登記済証

移転・保存・設定等によって取得した権利を登記した際に登記所から交付される、登記が完了したことを証明する書面のこと。

登記の公信力

登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような際でも、一定の要件のもとでその権利を取得することが認められることのこと。
わが国では、登記の公信力を認めない。
したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。
これに対して、動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そう信じるについて過失がなければ、真の所有者が他にあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。

登記簿

私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿をいい、不動産登記簿、船舶登記簿、商業登記簿がある。

登記簿面積

不動産登記簿に記載される面積のこと。
土地の際、実際に測った面積(実測面積)とは多少異なるケースもある。
マンションの住戸については、壁の内側部分の面積(内法面積)が登記簿面積となる。
パンフレットなどに記載される専有面積より狭いケースが多いので注意が必要。

同時決済

売主側の抵当権の抹消と所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記とローン契約、資金交付を同じ日にすること。
同時決済にするとつなぎ融資が不要になるため、諸費用が節約できる。
ただし、不動産仲介会社などと事前に綿密な準備が必要。

塔屋

ビルやマンションの屋上に突き出した部分のこと。
エレベーターの機械室や階段室、高架水槽などになっている。

登録免許税

住宅を新築したり購入した時の土地や建物の登記、ローン借り入れ際の抵当権の登記にかかる国税。
床面積の条件や耐震基準を満たせば税率の軽減を受けられる。

道路幅員

道路の幅のこと。
建築基準法では、道路の側溝の外側を道路境界とみなして、道路幅員を測る。

通し柱

2階建て以上の木造建築物で、土台から軒まで通した1本の柱のこと。
建築基準法では、すみ柱やこれに準ずる柱を通し柱にすることになっている。

ドーマー

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ドーマーウインドウともいう。
屋根裏部屋の採光の他、外観のアクセントとしても設けられる。

特定街区

地域地区のひとつ。
地区の環境の整備に有効な空地を確保し、良好な建築計画を誘導するために、容積率や高さの最高限度、壁面の位置の制限を定めたり、容積率の割り増しや敷地間の移転等を可能にしている。
東京の新宿副都心の高層ビル群や池袋サンシャイン60などが、特定街区制度が活用された例。
建築基準法における総合設計制度と類似している。

特別加算

住宅金融公庫を利用する際、基本融資にプラスして借りられる融資のこと。
基本融資より金利は高い。
融資額は、土地と建物をともに取得する際には、融資種別に関わらず一律。
但し、この制度は、平成18年3月末で廃止された。

特別養護老人ホーム

老人福祉法第20条の5、第11条1項2号にもとづく老人福祉施設のひとつ。
65歳以上で身体上または精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とし、居宅において適切な介護を受けることが困難な者を入所させる施設である。
寝たきりや痴呆性の状態となった高齢者を受け入れる施設でもある。
特別養護老人ホームでは、介護費だけでなく住居費・光熱費についても介護保険の適用があるため、1人当りの入居費用は月額5万円程度と非常に安い。
しかし個室が極めて少なく、通常は4人部屋でプライバシーがない、食事室等があまり整備されていないなど、在所者の生活の質という点では多くの問題が指摘されている。

特約火災保険

公庫融資、財形融資などを利用して住宅を購入する際に加入しなければならない火災保険のこと。
保険料は、一般の火災保険に比べ、50%程度安くなっている。
銀行融資を受ける時も同様の保険加入を求められるのが一般的。
なお、地震や噴火、津波などによる損害は、特約火災保険の対象ではなく、任意の特約地震保険に加入しないと補償されない。

独立型キッチン

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キッチンを、リビングやダイニングなど他の部屋から独立させるプランで、クローズドキッチンとも呼ぶ。
料理中の煙やにおい、音などが漏れにくく、キッチン内部がリビングなどから丸見えにならないため、来客時にも雑然としたキッチン内部を見られなくてすむ。

戸境壁

マンションで、隣の住戸との間にある壁のこと。
マンションの壁には、外壁、戸境壁、間仕切り壁(住戸内)の3種類がある。
戸境壁が薄いと、隣戸と騒音のトラブルが発生しやすい。
強度の面からは、鉄筋コンクリートの壁の厚さは15cm以上が望ましい。

都市計画

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画で、都市計画法の規定によって定められたもの。
都市計画には、

  1. 市街化区域と市街化調整区域
  2. 地域地区
  3. 都市施設
  4. 市街地開発事業
  5. 市街地再開発事業等予定区域
  6. 促進区域
  7. 遊休土地転換利用促進地区
  8. 被災市街地復興推進地域
  9. 地区計画等

の9種類がある。

都市計画を定めるのは都道府県知事または市町村で、いったん都市計画が決定されると一定の建築行為などが規制される。

都市計画区域

都市計画法に基づいて都道府県知事が定める区域で、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域や、住宅都市、工業都市等として新たに開発・保全する必要がある区域のこと。

都市計画税

市街化区域内に不動産を持っている限り、毎年かかる地方税で、毎年1月1日現在の所有者に課せられる。
納期は、固定資産税と一緒で、 都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に当てることが目的。

都市計画法

都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的に、昭和43年に制定された法律のこと。
都市計画の内容やその決定手続き、都市計画の制限、都市計画事業その他都市計画に関しての必要な事項が定められている。
平成12年5月、都市計画法の一部が改正され、平成13年5月に施行された。
その主な改正点は、土地の有効利用を図るために緩和すべきは緩和を、良好な生活環境の保全のために規制すべきは規制をとメリハリの利いた運用が可能となるよう改めたり、地域の自主性を尊重し、地域特性を生かせるような仕組みに抜本的に見直されている。

都心回帰

マンションの供給立地が都心寄りのエリアに移行しつつある現象のこと。
バブル崩壊に伴う地価の下落と、企業のリストラによる都心部でのマンション用地供給の活発化により、90年代後半以降、都心回帰の傾向が顕著になっている。

土台

構造躯体の最下部に設けられる構造材のこと。
木造住宅の際、基礎(コンクリート)の上に土台を寝かせ、アンカーボルトで固定する。
柱等から伝わる荷重を支え、基礎に伝える役目を果たす。
耐久性を高めるために、防腐・防蟻(ぼうぎ)処理を施すことが一般的。

土地区画整理事業

土地区画整理法に基づいて、都市計画区域内で、土地の区画形質の変更をしたり、道路や公園など公共施設の新設や変更を行う事業のこと。
土地区画整理事業によって、換地(かんち)される宅地の面積が従前の面積より減少する(減歩(げんぶ)という)ことによって、公共施設用地を生み出し、宅地の利用増進を図るのが目的。

土地値

文字どおり土地の価格という意味であるが、一般的に中古住宅の取引において、建物は存在しているが、老朽化している等により建物の価格評価を行わず、土地の価額のみの物件であるという意味で用いられる。

都道府県知事免許

宅建業で、ひとつの都道府県のみに事務所を設置する際、都道府県知事が与える免許のこと。

戸袋

雨戸を収納するスペースのこと

徒歩所要時間の表示

宅建業者が一団の宅地または建物の分譲の広告をする際、当該団地から各施設までの距離または所要時間について表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約12条(9)および(12)により、道路距離80mにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることとしている。
坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。
団地から駅その他の施設までの徒歩所要時間を計る際、それらの施設から最も近い団地内の地点が起点となる。

土間

玄関の土足で用いる範囲。
地面のまま、漆喰塗り、石やタイル張り、土砂利仕上げなどさまざまな仕様になっている。

友の会

不動産会社が運営する会員組織。
会員になると、定期的に会報誌や新しく分譲される物件の情報などを知らせてくれる。
さらに、一般公開に先がけてのモデルルーム見学や優先分譲がある際もある。

ドライエリア

地下室の一方を掘り下げて造られた庭で、採光や通風、防湿を図るためのもの。

トラップ

下水の悪臭やネズミ、害虫などが室内に入り込むのを防ぐため、便器や洗面ボウル、キッチンのシンク、防水パンなどの排水管の途中に設けた水がたまる部分のこと。
その形によって、S型、P型、U型などがある。

トランクルーム

マンションの住戸の玄関脇や地下、別棟などの共用部分に設置されている収納庫のこと。
利用料が必要な際は管理組合に支払う。

取引条件有効期限

価格や入居までのスケジュール、住宅ローンなど、その不動産広告で表示されている条件で取引できる期限のこと。
有効期限前に値上げなどすることは不当表示とされる。

取引態様

宅建業者が宅地建物の取引を行う際の立場を示したもの。
主に、

  1. 売主(売買契約を交わして土地や住宅を直接販売する)
  2. 代理(売主から代理権を得た不動産会社が売主に代わって販売する)
  3. 媒介・仲介(売主と買主の間に立って売買のなかだちをする)

の3種類がある。

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