住宅「資金計画」マニュアル

資金計画

利息を減らす第一歩は低金利ローンを選ぶ事。同じ金利タイプでも金融機関によって金利が異なり、金利が0.1パーセント変わるだけで数百万円も変わり、また返済期間を短くする事で利息金額が少なくなります。

一方で短くする事で毎月の返済額が多くなるので、返済に無理のない範囲で計画をたてましょう。

固定型と変動型

金利には大きく分けて固定型と変動型があります。

  • 固定型…借入時の金利を返済終了まで一定にするタイプ
    変動型に比べると金利は高めというデメリットがありますが、返済中に月々の返済額が変わらないメリットを持ち、将来のプランもたてやすくなっています。
  • 変動型…金利引き下げサービスなどで当初の金利は低いのがメリット
    所定の条件を満たす人に対して、店頭金利よりも低い金利を適用するサービスですが、金利は半年毎、返済額は5年毎に見直されるため、金利や返済額が上がるデメリットがあります。
住宅ローンの返済は30年前後と長く続くケースが多いため、将来の家計や教育費なども考えて選択しましょう。

返済額の1つの目安として住宅ローンシミュレーターをご利用いただけます。
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住宅ローン控除

住宅ローンを借りて家を買うと、年末のローン残高に応じた額が所得税から控除され戻ってくる住宅ローン減税・住宅ローン控除制度があります。

  • ■2013年1月1日~2017年12月31日入居の場合
    ローン残高の上限2,000万円(長期優良住宅・低炭素住宅の場合:3,000万円)×控除率1%×控除期間10年で算出し、最大控除額200万円(長期優良住宅・低炭素住宅の場合:300万円)
  • ■2014年1月1日~2017年12月31日入居(住宅にかかる消費税が8%・10%)の場合
    ローン残高の上限4,000万円(長期優良住宅・低炭素住宅の場合:5000万円)×控除率1%×控除期間10年で算出し、最大控除額400万円(500万円:長期優良住宅・低炭素住宅の場合)
控除額は、所得税額が低い場合は所得税が0になり、控除しきれなかった額は課税総所得金額の5%・最大9万7500円(住宅にかかる消費税が8%・10%なら13万6500円)を上限として、翌年の住民税から減額されます。

ただし、条件として、

  1. 住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上。
  2. マンションなど耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内であること、または一定の耐震基準に適合する住宅であること。
  3. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
  4. 社内融資等の場合は利率が1%以上のもの。
  5. 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  6. 住宅を取得後、6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること。
  7. 居住の年の前後各2年間(合計5年間)に、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。
控除の適用を受けるには、税務署に入居の翌年の3月15日までに税務署に確定申告する事を忘れない様にしましょう。

不動産取得税軽減

税額が土地・建物の課税標準額に税率をかけて計算され、取得した時に一度だけかかる不動産取得税ですが、住宅については取得した時の軽減措置があり、新築の場合は評価額から1,200万円差し引かれます。

中古の場合は、1997年4月1日以降の新築であれば1,200万円。
建物の軽減は、床面積(マンションは共有部分の)按分床面積を含む)が50平米以上240平米以下、自宅またはセカンドハウス、中古住宅は1982年1月1日以降に新築されたものか一定の耐震基準を満たす事が建築士などにより証明されたものが対象となります。

また、建物の軽減を受けられる住宅用地については4万5000円、もしくは土地1平米あたりの評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×3%で算出された税額の高い方の金額が税額から軽減されます。

軽減を受けるには取得してから一定期間内に都道府県税務署に申告しなければなりません。
一部例外として、納税通知書が届いてから申告しても軽減を受けられる場合や、あらかじめ軽減した税額で納税通知書を送付してくる都道府県もあるようですが、住宅を取得したらなるべく早く都道府県税事務所に問い合わせしましょう。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で、不動産の所有者にかけられる市町村税で、4月頃に納税通知書が送られてきます。
市町村が土地と建物の固定資産税評価額を決め、それに一定の税率をかけて計算されます。

固定資産税評価額は3年ごとに見直され、築年数も配慮され算出されるので、一般的に税額も減っていきます。
住宅用地の場合は一定の軽減措置があり、新築マンションなど(3階以上の耐火・準耐火構造住宅)を購入する場合は新築後5年間、新築一戸建ての購入・建築をする場合は新築後3年間、建物部分の固定資産税が半額に軽減されます。

維持費用

建物は必ず老朽化していくものです。
マンション・一戸建てにかかわらず修繕費用は必要になります。
マンションの場合、共有部分は管理費や修繕積立金で理事管理されますが、専有部分に関しては所有者が自分で維持管理を行う事になります。
水回りや壁紙などは築10~20年にかけて修繕・取り替えが必要になります。
一戸建ては築10~15年にかけてその他に外壁や屋根修繕の費用がかかります。
リフォームするために計画的に準備をしておきましょう。

リフォーム減税

  1. リフォームローン減税の場合:2017年12月31日までのバリアフリー・省エネリフォームが対象で、年間控除額の上限は12万円(2014年4月1日以降の入居の場合は12万5000円)。
    工事費用(補助金は除く)の2%とそれ以外のリフォームの工事費用相当分の年末ローン残高の1%の合計額が、入居年から5年間、所得税控除されます。
  2. 住宅ローン減税の場合:2017年12月31日までの耐震・バリアフリー・省エネリフォームが対象で、リフォームローンの年末残高の1%が10年間にわたり、最大200万円(2014年4月1日~2017年12月31日の入居でリフォーム工事にかかる消費税が8%または10%の場合は400万円)所得税から控除されます。
    所得税額から控除しきれない分は、翌年の住民税からも控除されます(上限9万7500円。2014年4月1日~2017年12月31日入居で、リフォーム工事にかかる消費税が8%または10%の場合は13万6500円)。
  3. 投資型減税の場合:2017年12月31日までの入居(耐震リフォームは工事完了)で耐震・バリアフリー・省エネリフォームが対象で、工事費用(補助金は除く)または標準的な工事費用相当額のいずれか少ない額の10%が、入居した年の所得税から控除されます。
    控除額の上限は20万円(省エネリフォームで太陽光発電装置を設置する場合は30万円、耐震と省エネリフォームは2014年4月1日以降の入居で、工事にかかる消費税が8%または10%の場合は控除限度額が5万円増)。

ただし、工事の翌年3月15日までに税務署に確定申告を忘れないようにしましょう。
リフォームローン減税と住宅ローン減税は併用できませんが、投資型減税はリフォームローン減税や住宅ローン減税と併用が可能です。

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